Per evitare eventuali problemi e garantire una gestione corretta e professionale dell'immobile, è consigliabile rivolgersi a un esperto del settore immobiliare, come un avvocato specializzato in diritto immobiliare o un agente immobiliare con esperienza nella locazione e nella vendita di immobili commerciali.
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- Specifiche sulla locazione
- Tutela del locatario
- Confronto tra le città italiane
- Informazioni sulla proroga di locazione
- Il pagamento via web della proroga
- Le ultime novità legislative sull’edilizia
- Affitto d'azienda: questi consigli non puoi perderteli!
- L'affitto di un monolocale per scopi aziendali (anche senza notaio)
- Altri consigli per il locatore. La durata minima? Occhio ai debiti e agli aspetti contabili
- Tipologie di contratto di locazione
- Legge locazione: cosa sapere sui contratti di residenza
- Accordi tra proprietari e inquilini
- Costituire un fondo patrimoniale
- Imputazione del fondo patrimoniale e cedolare secca
- Informazioni generali sulla cedolare
- Cambio destinazione d’uso: ecco gli step da seguire
- Contratti di locazione commerciale
- FAQ
In generale, i contratti di locazione ad uso di ufficio prevedono una durata a tempo determinato, spesso strutturata con la formula "sei più sei". Ciò significa che il contratto avrà una durata iniziale di sei anni, con la possibilità di prolungamento per altri sei anni alle stesse condizioni.
Nel contratto, è fondamentale specificare la durata dell'accordo, il diritto del conduttore di recedere anticipatamente (se previsto dalla legge). Nei contratti di locazione ad uso di ufficio, potrebbero esserci clausole specifiche relative all'uso dell'immobile, ai servizi inclusi, alle responsabilità del locatore e del conduttore riguardo alla manutenzione e alle riparazioni, nonché alle possibili modifiche all'immobile.
Come per altri tipi di contratti di locazione, è comune richiedere un deposito cauzionale da parte del conduttore. Il deposito cauzionale serve a garantire il locatore contro eventuali danni all'immobile o inadempimenti del conduttore.
Le leggi che regolamentano i contratti di locazione ad uso di ufficio possono variare a seconda della giurisdizione. Pertanto, è importante informarsi sulle specifiche normative locali prima di stipulare un contratto.
In conclusione, i contratti di locazione ad uso di ufficio presentano alcune peculiarità rispetto ad altri tipi di contratti di locazione. Pertanto, è fondamentale informarsi adeguatamente e prestare attenzione ai dettagli del contratto per evitare problemi o incomprensioni in futuro.
Specifiche sulla locazione
Spesso, nei contratti di locazione ad uso di ufficio, è richiesto al conduttore di versare una somma significativa in anticipo come cauzione per garantire l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto. Una delle modalità comuni per fornire tale garanzia è attraverso la stipula di una fideiussione bancaria.
La fideiussione bancaria è una garanzia fornita da una banca a favore del locatore, che assicura il pagamento di una determinata somma in caso di inadempimento del conduttore. In pratica, la banca si impegna a pagare al locatore la somma pattuita se il conduttore non dovesse adempiere alle proprie obbligazioni contrattuali, come il pagamento del canone di locazione o la copertura dei danni all'immobile.
La fideiussione bancaria offre diversi vantaggi sia al locatore che al conduttore:
- Sicurezza per il locatore: La fideiussione bancaria fornisce al locatore una maggiore sicurezza nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni contrattuali, poiché la banca si impegna a pagare la somma dovuta.
- Protezione per il conduttore: La fideiussione bancaria può offrire una protezione maggiore al conduttore rispetto a un deposito cauzionale tradizionale, in quanto la somma versata come cauzione è detenuta dalla banca e non dal locatore, il che può ridurre il rischio di controversie o difficoltà nel recupero della cauzione alla fine del contratto.
- Maggiore flessibilità: La fideiussione bancaria può essere più flessibile rispetto ad altre forme di garanzia
L’uso d’Ufficio e l'Istat
In un contratto di locazione ad uso di ufficio, le parti stipulano un accordo in cui si concorda sull'aggiornamento annuale del canone di locazione. Questo aggiornamento viene solitamente calcolato come il 75% delle variazioni dell'indice ISTAT. Il conduttore si impegna a rispettare i termini di pagamento stabiliti, evitando ritardi o eccezioni senza aver prima saldato le rate scadute.
Il contratto stabilisce inoltre che i locali affittati avranno esclusivamente la destinazione d'uso di ufficio e tale destinazione non può essere cambiata. È vietata la sublocazione o cessione, anche parziale, dei locali coinvolti nell'accordo. Il conduttore dichiara, in riferimento agli articoli 34, 35 e 37 della legge 392 del 1978, che l'immobile sarà utilizzato per svolgere attività che prevedono contatti diretti con il pubblico.
Questo dettaglio sottolinea che una delle possibili cause di recesso del contratto potrebbe essere il rifiuto delle autorità pubbliche nel concedere le autorizzazioni necessarie per le attività che il conduttore intende svolgere nei locali affittati. In altre parole, se le autorità negassero le autorizzazioni necessarie per l'esercizio delle attività previste, il conduttore avrebbe la possibilità di recedere dal contratto di locazione.
Tutela del locatario
La legge prevede delle tutele verso la parte debole del contratto, ossia il locatario. L’imprenditore infatti può recedere dal patto solo se deve utilizzare l’immobile ad uso privato per la propria famiglia oppure iniziare un’attività propria. Questa scelta tuttavia può avvenire al termine della prima tranche dell’accordo (sei o nove anni) e deve essere comunicato con dodici mesi di anticipo attraverso una raccomandata andata/ritorno. Il periodo d’anticipo della comunicazione aumenta qualora si stia parlando di strutture alberghiere per le quali il periodo diventa di diciotto mesi.
Pagamento delle tasse
Il 2014 ha visto l’entrata di una nuova tassa, la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) che probabilmente cesserà di esistere proprio il prossimo anno, in virtù di una semplificazione dal punto di vista fiscale che spesso manda in confusione i cittadini. Per calcolarla sugli uffici, bisogna usare come coefficiente 80 (per i negozi è valutata 55) e moltiplicata per l’aliquota che ha fissato il Comune di appartenenza. In questo caso, è bene consultare il sito del Ministero dell’Economia riguardo le delibere comunali per conoscere l’aliquota di riferimento, visto che la tassa si pagherà entro dicembre 2014.
Confronto tra le città italiane
Una recente indagine sul costo degli affitti ha portato alla luce diversi dati: la Capitale Roma è quella che più ha tenuto meglio la crisi economica con un decremento pari solo al 7% mentre la città più economica sotto questo punto di vista è Napoli visto che per professionisti ed aziende la locazione costa circa sui 1000 euro al mese. Costano il doppio invece Roma e Milano, con quest’ultima che è la città più cara del Paese con i suoi 2229 euro di media d’affitto mensile.
Subiscono una pesante diminuzione i valori degli immobili di Bari e Torino, con percentuali calate del 24% e del 15% mentre Firenze è in controtendenza visto che si paga addirittura di più, +16%. Passando ai dati invece per metro quadro, rispetto al 2011 si registrano pressochè dappertutto cali molto vistosi ma in questa classifica speciale è Roma la città più cara d’Italia, con Milano al secondo posto. Per quanto riguarda infine il capoluogo della Lombardia, si spera nell’effetto Expo che è in programma nel 2015 ma fino ad ora non ci sono stati segnali positivi nel settore immobiliare.
Informazioni sulla proroga di locazione
Per proroga di un contratto di locazione si intende il rinnovo tacito dopo la scadenza. I contratti di locazione si distinguono tra quelli a canone fisso (formula 4+4), a canone concordato (3+2), a canone libero e in ultimo i contratti per gli studenti universitari. Nei primi due casi, dunque, la proroga avviene al termine del primo periodo di affitto di un immobile.
Modalità di pagamento imposta
Per quanto riguarda le modalità di pagamento dell’imposta di registro per la proroga del contratto di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, si può scegliere di pagare l’imposta anno per anno oppure in un’unica soluzione. Come per le risoluzioni o le cessazioni, anche il locatore e il conduttore devono provvedere a pagare l’imposta tramite modello F23, entro 30 giorni dalla scadenza, e nei successivi venti giorni sono tenuti a presentare l’attestato di versamento all’ufficio dove era stato depositato il primo contratto d’affitto.
L’Agenzia delle Entrate rli offre inoltre il servizio di pagamento via web, che spiegheremo nel paragrafo successivo.Per i contratti registrazione avvenuta prima del 30 giugno 2010, gli interessati devono presentare inoltre il modello Cdc contenenti i dati catastali dell’immobile in questione.
Il pagamento via web della proroga
Il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate offre il servizio di pagamento dell’imposta via web: questo servizio è utile per operazioni come annualità successive, cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Per accedere al servizio, innanzittutto bisogna registrarsi al sito: chi sceglie la modalità telematica per pagare l’imposta di registro, non è tenuto a presentare il modello F23 cartaceo.
Per provvedere al pagamento dell’imposta, basta selezionare il proprio contratto di locazione, scegliere l’operazione da effettuare (in questo caso proroga del contratto di locazione) e inserire le coordinate del conto corrente bancario o postale dove saranno prelevati i soldi relativi all’importo da pagare. L’operazione effettuata sarà visibile nella sezione “Ricevute”, attraverso una comunicazione di avvenuta presentazione.
Le ultime novità legislative sull’edilizia
Il tema degli affitti è stato affrontato recentemente dal Governo che ha approvato alcune norme che hanno l’obiettivo di rilanciare il mercato immobiliare, dopo anni di stagnazione dovuti alla crisi economica. Sebbene infatti il prezzo delle case sia calato ultimamente, questo non ha granchè aumentato la percentuale di chi si compra un immobile. E i motivi sono vari: dall’impossibilità di pagarsi un mutuo alla mancanza di lavoro fino al caro vita non proporzionato con gli stipendi.
Per queste ragioni, il Governo Renzi ha fissato delle agevolazioni fiscali per chi compra casa e l’affitta a un canone concordato per un periodo di otto anni. Lo scopo della legge è duplice: rilanciare il mercato immobiliare in un momento dove le case rimangono per lo più invendute e aiutare allo stesso tempo chi si trova in affitto. Uno dei problemi infatti è il caro affitti che spesso frena i cittadini: anche se la zona non è centrale rispetto alla vita della città, si trovano prezzi troppo fuori mercato, soprattutto per uno stipendio mensile che si aggira intorno ai 1000 euro, il che non permette grosse spese mensili.
Le statistiche sulle locazioni
Dagli ultimi dati statistici, si evince un calo degli affitti nelle grandi città proprio per la motivazione spiegata nel paragrafo precedente. Un calo lieve, dell’ordine dell’1% o del 2%. Ecco alcuni esempi concreti: a Roma l’affitto del bilocale è diminuito dello 0.9% mentre il trilocale dell’1.3%. Percentuali più basse a Milano: le contrazioni su bilocali e trilocali sono rispettivamente dello 0.8% e dello 0.6%. Diverse sono le curiosità legate a questi dati: i cittadini cercano maggiormente bilocali e trilocali e quasi il 60% delle persone è single, con il 40% del totale che riguarda giovani tra 18 e 34 anni. D’altro canto, aumenta la severità di giudizio dei proprietari, che richiedono affidabilità nei pagamenti e garanzie nel lasciare in affitto il proprio immobile. Per quanto concerne invece la tipologia di contratto richiesta, per la maggiore c’è quello a canone libero (4+4), seguito dal concordato e dall’uso transitorio. Le nuove norme sulla cedolare secca hanno inoltre dato un forte impulso per il concordato, che ha aumentato il proprio appeal nel 2014.
Dalla parte degli inquilini, invece, gli affittuari preferiscono immobili già arredati con una preferenza particolare per il riscaldamento autonomo, che consente di non dividere le spese condominiali.
Affitto d'azienda: questi consigli non puoi perderteli!
Con il termine affitto d'azienda è indicata l'acquisizione di un diritto di godimento e di tutti i poteri di gestione di un complesso aziendale di proprietà del locatore, da parte di un conduttore dietro corrispettivo. A regolamentare l'affitto d’azienda è l'articolo 2562 del codice civile che dispone l'applicazione delle norme relative all'usufrutto d'azienda (articolo 2561) e quelle generali in tema d'affitto (articoli 1571-1654).
L'affittuario dell'azienda dovrà gestire l'azienda senza modificarne la destinazione, preservando l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti, nonchè le normali dotazioni di scorte. Durante la locazione, il locatore dovrà preoccuparsi di tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
In caso di riparazioni urgenti, il conduttore potrà eseguirle personalmente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. L'affitto può cessare a causa di un abuso ad opera dell'affittuario, qualora esso non provvedesse alla necessaria manutenzione dei beni.
Alla consegna dell'azione, locatore e affittuario dovranno redigere un inventario dei beni aziendali.
L'affittuario può infine inserire nuovi beni all'interno dell'azienda che diventano di proprietà del locatore, usufruendone unicamente per il periodo del contratto; è possibile però pattuire, tramite contratto, la possibilità del locatore di non rilevare tali beni al termine del periodo di affitto.
Cessione d'azienda con patto di riservato dominio (anche per i bar e i ristorante)
L'affitto di un immobile per scopi lavorativi è una pratica comune e conveniente per molte aziende, soprattutto per quelle di nuova apertura o con limitate risorse finanziarie. Gli immobili adatti ad essere affittati come uffici possono variare in dimensioni e caratteristiche, ma in generale devono essere dotati di tutti i servizi necessari per garantire un ambiente di lavoro adeguato.
Le agenzie immobiliari sono spesso la prima scelta per chi cerca un ufficio da affittare, in quanto offrono una vasta gamma di opzioni tra cui scegliere e possono aiutare nella ricerca dell'immobile più adatto alle esigenze dell'azienda. È importante considerare anche la posizione dell'ufficio, in modo da garantire un facile accesso ai clienti e ai collaboratori.
Una volta trovato l'ufficio adatto, sarà necessario arredarlo con attrezzature e mobili adeguati alle esigenze dell'azienda. L'arredamento può rappresentare una spesa significativa, ma può essere affrontata con una pianificazione adeguata.
In definitiva, l'affitto di un ufficio rappresenta una scelta vantaggiosa per molte aziende, soprattutto per quelle che non hanno la possibilità di acquistare un immobile o che preferiscono evitare di investire in un immobile prima di avere una certa stabilità finanziaria. Con la giusta pianificazione e attenzione ai dettagli, l'ufficio affittato può diventare un ambiente di lavoro funzionale e confortevole per i collaboratori e i clienti dell'azienda.
L'affitto di un monolocale per scopi aziendali (anche senza notaio)
Un immobile molto richiesto, soprattutto nelle grandi città, è sicuramente il monolocale. Non sempre si dispone infatti di soldi sufficienti per poter acquistare una casa provvista di più camere; ecco perché spesso si opta per l'affitto con riscatto di un monolocale, ovvero di un'abitazione non eccessivamente grande, ma di dimensioni decisamente più ampie di una camera singola e provvista di tutti i confort di una casa vera e propria.
L'affitto di un monolocale (anche per scopi aziendali) è adatto soprattutto per i single che lavorano, per gli studenti che non hanno voglia di condividere la propria vita casalinga con altre persone e per coloro che prediligono vivere l'abitazione da soli e senza altra gente intorno. L'affitto di un monolocale è particolarmente indicato anche per le coppie giovani e senza figli, che necessitano di poco spazio per vivere.
Il monolocale è solitamente un'abitazione che si sviluppa su un unico livello e dove zona giorno e zona notte spesso coincidono e comunicano tra loro; in molti monolocali infatti si crea un'area soppalcata per separare il luogo dove si dorme dal resto. Il monolocale è altresì di piccole dimensioni, raggiunge al massimo i 50 mq ed è sempre provvisto di bagno.
E' proprio in base alle sue dimensioni e alla presenza o meno di mobilia al suo interno, che l'affitto di un monolocale varia di prezzo. L'affitto di un monolocale non arredato necessita inoltre della ricerca e dell'acquisto dei mobili.
La cosa più importante da tenere in considerazione in questi casi è quella di riuscire a recuperare ogni spazio perimetrale, acquistando mobili non molto grandi e usando molta fantasia e creatività, al fine di rendere il monolocale stesso anche più vivibile e abitabile.
Altri consigli per il locatore. La durata minima? Occhio ai debiti e agli aspetti contabili
Anche per il locatore non è facile trovare qualcuno di fiducia, con buone referenze, che si occupi della piccola manutenzione della casa e che la conservi in buono stato durante la sua permanenza. Sia per l'inquilino che per il proprietario, le possibilità possono essere due. Se si dispone di tempo, buona volontà e di nozioni sufficienti per la stesura del contratto, è preferibile eseguire la ricerca autonomamente oppure ci si può rivolgere a un'agenzia immobiliare.
Se l'inquilino decide di provare a trovare casa autonomamente è possibile:
- Acquistare quotidiani, riviste del settore o che pubblichino annunci di privati o agenzie;
- Chiedere ad amici e conoscenti se sono a conoscenza di persone che hanno intenzione di affittare la loro casa o appartamento.
- Provare a pubblicare un annuncio sui giornali specializzati, alcuni dei quali lo concedono gratuitamente.
Se non vuole passare tramite una agenzia, l'affittuario può invece:
- spargere la voce;
- inserire annunci sui giornali. Anche in questo caso esistono periodici che accettano annunci gratuiti oppure a pagamento questi ultimi sono quelli che offrono maggiore visibilità.
- inserire gratuitamente degli annunci, possibilmente corredati di foto dell'appartamento su siti internet che offrono questo servizio.
Tipologie di contratto di locazione
In realtà esistono diverse tipologie di contratto, ognuna destinata ad un diverso scopo, ma per tutte ugualmente serve registrare la locazione.
Ora che abbiamo capito la necessità del modulo per il contratto di locazione parliamo delle tipologie di contratto d'affitto.
Il modulo del contratto di locazione: Locazione ad uso transitorio
Viene stipulato solo in presenza di particolari esigenze dell'inquilino o del padrone di casa. Dura minimo un mese e massimo 18 e non può essere rinnovato. Il canone è concertato.
A studenti universitari
I destinatari sono chiari. Può avere una durata variabile da 6 a 36 mesi. L'affitto dovrebbe essere fissato da un accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, universitarie e associazioni di studenti. Il proprietario può godere di agevolazioni fiscali pari al 30% sull'imposta di registro e il 59,5% sul canone Irpef.
Contratto a canone concorato
Ha una durata di tre anni, ma può essere rinnovato per altri due. Sono previste anche qui agevolazioni irpef, ma per tutto il resto ogni Comune può decidere in maniera indipendente.
Contratto libero
Si tratta della forma più utilizzata. La durata è di 4 anni e può essere rinnovato di altri 4. Sono l'inquilino e il padrone di casa che stabiliscono le regole del contratto: la legge prevede paletti solo relativamente alla durata.
Contratto senza Vincolo
Si tratta di contratti particolari, adatti solo a determinate categoria di beni come: case di lusso, villini per vacanze, box auto, edifici artistici e così via. Non esistono indicazioni per legge eccetto che riguardo alla durata massima dell'affitto che non può superare i 30 anni.
Si consiglia, in sede di redazione di un contratto, di controllare bene tutte le clausole. Soprattutto, spesso si richiedere una cauzione – pari, generalmente, a due mensilità – che viene restituita al termine del rapporto se non sono sopraggiunte complicazioni come spese accessorie da parte del padrone di casa. Si ricorda che un contratto non registrato è nullo davanti alla legge.
Legge locazione: cosa sapere sui contratti di residenza
La legge sulle locazioni (nota anche come “legge n. 431”) è stata varata dal Parlamento Italiano nel 1998 e stabilisce al suo interno diverse forme di contratto abitativo. Tra queste, quelle sicuramente più usate sono i cosiddetti “contratti liberi”, i “contratti concordati” e i contratti “di natura transitoria normale” e “per studenti”.
Accordi tra proprietari e inquilini
Se questa condizione viene a mancare, lo stesso può considerarsi nullo. I contratti liberi (il cui nome per esteso è “contratti di locazione a canone libero”) sono il risultato di un libero accordo tra le parti interessate che convergono positivamente su tutti i punti che andranno a firmare, canone incluso.
Locazione concordata e agevolata
La legge sulla locazione prevede che i contratti concordati o agevolati devono avere una durata minima di tre anni. Prendendo come parametri di riferimento le fasce stabilite dagli accordi territoriali, e più specificamente i loro valori massimali e minimali, proprietari e inquilini si accordano sul canone, che deve essere compreso in tali fasce.
Definizione specifica dei contratti
Nel diritto commerciale definiamo col termine di locazione un particolare contratte in cui uno dei soggetti, detto locatore, si impegna a far usare al soggetto locatario un determinato bene, per un periodo determinato, riscuotendo in cambio un corrispettivo detto canone.
La legge specifica sui contratti di locazione è l'articolo 1571 del codice civile.
Esistono diverse figure di contratto, che possiamo distinguere in:
- locazione di beni mobili (ed in particolare di beni mobili registrati);
- locazione di beni immobili non urbani;
- locazione di beni immobili urbani.
Costituire un fondo patrimoniale
La circolare 4 giugno 2012, n. 20/E ha stabilito che il coniuge non proprietario di un immobile, può scegliere in maniera autonoma in merito alla cedolare secca relativa ai canoni compresi nel proprio fondo patrimoniale. La circolare, voluta dall'Agenzia delle entrate, è stata utile per chiarire una situazione finora rimasta confusa, relativa anche al caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da un solo dei due coniugi.
Infatti, la stessa circolare continua mettendo in risalto il fatto che nel caso di cui sopra, gli effetti fiscali della locazione stipulata da un coniuge, vanno a toccare anche il comproprietario assente al momento della stipula. Questo significa la possibilità da parte di quest'ultimo di scegliere o meno il nuovo tipo di imposta.
Secondo quanto detto finora, sarà possibile per entrambi i coniugi, o per ognuno di loro, attraverso un atto pubblico, costituire un fondo patrimoniale, andando a destinare ad esso i beni immobili o quelli mobili che sono stati iscritti nei registri pubblici. Qui possono rientrare anche eventuali titoli di credito. Inoltre nel fondo patrimoniale può intervenire anche un soggetto terzo, previo testamento.
Da questo deriva che il reddito di entrambi coniugi, che utilizzano i beni di cui sopra per ovviare ai bisogni della famiglia, sarà fiscalmente considerato diviso a metà, a prescindere dalla modalità di costituzione del fondo patrimoniale stesso:
- per diritto di proprietà
- per riserva di proprietà
- per diritto reale sul bene
Imputazione del fondo patrimoniale e cedolare secca
Anche per quanto riguarda l'ambito della cedolare secca, il principio di imputazione del reddito previsto per il fondo, viene applicato senza tenere conto dei requisiti di proprietà dell'immobile: ciò significa che, qualora il coniuge lo voglia, può decidere in maniera svincolata dal titolare il tipo di applicazione di regime di cedolare secca relativo agli immobili ad uso abitativo.
Per effettuare la dichiarazione svincolata dal coniuge, il comproprietario deve presentare all'agenzia dell'entrate l'apposito modello 69, accompagnato dalla relativa documentazione che ne dimostri la comproprietarietà. In caso di passaggio a nuovo regime, il comproprietario dovrà comunicare tale decisione al conduttore via raccomandata, andando così a rinunciare a tutti i tipi di aggiornamento del canone.
Informazioni generali sulla cedolare
La cedolare secca è dunque un'imposta che va a sostituire l'IRPEF e le relative addizionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Inoltre, anche se lascia l'obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione, può sostituire l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, e l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
Requisiti per regolarizzare il modulo del contratto di locazione
Per poter esercitare l'opzione della cedolare secca, gli immobili devono soddisfare una serie di requisiti; pertanto possono essere dichiarate solo le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
Se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l'imposta di registro sarà calcolata in questo modo:
- sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione
- sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.
Cambio destinazione d’uso: ecco gli step da seguire
Prima di valutare l’eventualità di effettuare un cambio di destinazione d’uso occorre accertarsi che tale modifica sia possibile. In ogni Comune italiano infatti esiste un Piano Regolatore, che indica la destinazione d’uso possibile in ogni singolo lotto del territorio. Si posso in genere evidenziare zone adibite a parco, altre in cui è possibile costruire immobili di tipo residenziale, altre ancora con destinazione d’uso industriale o commerciale. Se la modifica d’uso che intendiamo effettuare non è contemplata dal Piano Regolatore dovremo richiedere al comune una modifica dello stesso, che non necessariamente potrà essere accettata. Nel caso in cui la modifica sia possibile dovremo verificare quali siano le eventuali opere edilizie da realizzare.
Si deve tener presente anche il fatto che i regolamenti di alcuni condomìni, all'interno delle loro clausole, vietino espressamente la modifica della destinazione d'uso di un immobile presente nella struttura. Tali clausole e relative restrizioni risultano valide solo se fanno parte di un regolamento di tipo contrattuale, quindi approvato all'unanimità da tutti i condòmini. Eventuali limitazioni, invece, non risultano valide se questo è stato approvato solo a maggioranza.
Se, come detto, esistono clausole di questo genere, prima di ogni intervento di cambio di destinazione d'uso, non solo si deve attendere il parere favorevole del Comune, ma si richiede anche quello positivo preventivo dell'assemblea condominiale. Ottenute le indispensabili autorizzazioni, si potrà procedere quindi agli interventi, che inevitabilmente determineranno anche un cambio di categoria catastale del locale oggetto degli stessi.
I regolamenti edilizi
Quando si parla di destinazione d’uso di un immobile si definiscono non solo gli scopi per cui si può utilizzare l’edificio, ma anche quali devono essere le dotazioni principali che dovrà possedere. Per fare un esempio, in una zona residenziale gli immobili dovranno essere dotati di collegamenti alle reti di fornitura dei servizi, così come di locali adibiti a servizi igienici e altri adibiti alla preparazione dei cibi, con specifiche tecniche particolari, diverse da Comune a Comune. Se si intende modificare l’uso di un’abitazione o di un qualsiasi immobile è chiaro che è possibile si debba intervenire sulle dotazioni igieniche e sugli impianti e su altri elementi strutturali. In casi come questi sarà anche necessario richiedere al Comune il Permesso di Costruire. Se invece l’immobile soggetto a cambio di destinazione d’uso non necessita di alcun tipo di opera edile è possibile sfruttare la SCIA o la DIA, a seconda delle disposizioni del singolo Comune.
Elemento importante risulta essere anche l'ubicazione della struttura oggetto di lavori. Infatti, nei centri storici, qualsiasi mutamento d'uso di un immobile richiede che esso sia compatibile con gli elementi strutturali, tipologici e formali della costruzione edilizia e con quanto previsto dall'eventuale Piano Regolatore cittadino.
Nel caso il presente articolo stia risvegliando la tua curiosità, ti suggeriamo caldamente di dedicare un momento anche alla lettura del nostro pezzo focalizzato su come arredare la camera da letto.
Quanto costa il Cambio destinazione d’uso
Il processo di cambio di destinazione d'uso di un immobile è un'operazione complessa che implica variabili costi e richiede una serie di passaggi burocratici e tecnici specifici. Questi costi e procedimenti sono strettamente legati alla natura dell'edificio e alla differenza tra la destinazione d'uso originale e quella prevista dopo l'intervento.
Per comprendere meglio il contesto, è essenziale sapere che ogni immobile è caratterizzato da una destinazione d’uso definita, che stabilisce come lo spazio può essere utilizzato (ad esempio, residenziale, commerciale, industriale, ecc.). Cambiare questa destinazione richiede il rispetto di normative locali e può necessitare di significative modifiche strutturali o funzionali all'edificio.
Fattori che influenzano i costi
Modifiche Strutturali: Le modifiche necessarie all'edificio per adattarlo alla nuova destinazione d'uso possono essere estensive e costose. Queste potrebbero includere l'aggiornamento di impianti elettrici e idraulici, modifiche alla disposizione interna, rinforzi strutturali, o l'aggiunta di nuove aperture, dipendendo dal grado di differenza tra le vecchie e nuove esigenze d'uso.
Spese Burocratiche: Il processo burocratico per il cambio di destinazione d'uso può essere oneroso. Questo include la preparazione e la presentazione di documenti come il Permesso per Costruire, se necessario, o altri tipi di documentazione richiesti dalle normative locali per legalizzare l'inizio delle nuove attività.
Consulenza Professionale: È spesso indispensabile affidarsi a professionisti come architetti, ingegneri o avvocati specializzati, che possono offrire consulenza e assistenza nella redazione e presentazione della documentazione necessaria. Questi professionisti si occupano anche di verificare la conformità del progetto alle normative vigenti e di ottimizzare il processo di approvazione.
Oneri di Urbanizzazione: Il comune può imporre oneri di urbanizzazione qualora il cambio di destinazione comporti un incremento del carico urbanistico, come nel caso di una trasformazione da uso residenziale a commerciale o ricettivo. Questi oneri sono destinati a coprire i costi derivanti dall'aumento di servizi e infrastrutture necessari a supportare la nuova destinazione.
Considerazioni Aggiuntive
Impatto sul Valore dell'Immobile: Modificare la destinazione d'uso può influenzare significativamente il valore dell'immobile. In alcuni casi, questo può rappresentare un incremento di valore, rendendo l'investimento iniziale più attraente.
Tempistiche: Il tempo necessario per completare tutto il processo può variare ampiamente, influenzando direttamente i costi complessivi, specialmente in termini di costi indiretti come quelli legati alla non utilizzabilità dell'immobile durante i lavori.
Normative Locali: Le specifiche normative locali possono avere un impatto significativo sul processo, con variazioni notevoli da una regione all'altra o tra diversi comuni.
In conclusione, il cambio di destinazione d'uso di un immobile è un processo che richiede una pianificazione accurata e una comprensione approfondita delle implicazioni legali, tecniche e finanziarie. Si consiglia sempre di procedere con una valutazione dettagliata dei costi e dei benefici, supportati da consulenze professionali adeguate, per garantire la fattibilità e il successo del progetto.
Se questo approfondimento ti sta interessando, valuta anche la lettura del nostro articolo sul trasloco aziendale.
Cambio destinazione d’uso, l’evoluzione del corso degli anni
In altre parole un qualsiasi appartamento, un qualsiasi ufficio o un qualsiasi garage poteva tranquillamente prestarsi a qualsiasi altra destinazione d’uso a patto e condizione che venissero rispettati gli standard previsti dal DM 144/1968 e che non vi fossero alterazioni alcune dal punto di vista strutturale.
In seguito il Dpr 270/2000 stabiliva che per gli studi medici poteva esser fatta richiesta di destinazione abitativa purché fossero presenti dei locali appositi dedicati solo a tale fine.
L’anno successivo, con il testo unico dell’edilizia ovvero il Dpr 380/2001 l’effettiva attenzione è stata catalizzata sulle modifiche strutturali e sulle conseguenze riportate dal carico urbanistico con il cambio di destinazione d’uso.
Esistono comunque dei casi dove viene ammesso il cambio di destinazione d’uso in condizioni particolari. I giudici, infatti, in merito ad alcune controversie nate a causa dei dinieghi imposti dalla Polizia Municipale che ne impedivano il regolare cambio di destinazione d’uso di un immobile.
Il Cds, infatti, ha stabilito che se un immobile destinato ad eventuali attività professionali possa supporre un traffico di persone e clienti merita il cambio di destinazione d’uso. Così facendo, infatti, l’immobile risulterebbe esser maggiormente ‘sfruttato’ un quanto il suo carico urbanistico sarebbe nettamente superiore.
Contratti di locazione commerciale
Il contratto di locazione commerciale dura sei anni, per le attività alberghiere la durata è invece di nove. È previsto un rinnovo di sei anni obbligatorio, di nove per le strutture alberghiere.
Su Internet si possono trovare dei modelli fac simile su come è strutturato questo accordo: intestazione in alto, formalità dei dati delle due parti e poi tutta una serie di informazioni come durata dell’accordo, canone di locazione, interventi di ordinaria amministrazione, sublocazione dei locali, divieto di migliorie, recesso del conduttore, deposito cauzionale, spese di registrazione, modifiche alle clausole contrattuali ed esonero delle responsabilità.
Durata del contratto di locazione per un periodo più breve
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve, nei casi in cui l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio (da indicare chiaramente all'interno del contratto).
Importo del canone del contratto: ecco i numeri
La normativa italiana pone particolare attenzione alla protezione del locatario nei contratti di locazione commerciale, stabilendo misure specifiche per prevenire abusi da parte del locatore, specialmente nel contesto di tentativi di subentro nell'attività commerciale precedentemente gestita dal locatario. Queste disposizioni legali sono fondamentali per garantire un equilibrio nei rapporti tra le parti e per tutelare la parte tipicamente più vulnerabile, il locatario.
Protezioni per il Locatario
Quando un locatore desidera subentrare nell'attività commerciale condotta dal locatario, la legge prevede che debba corrispondere un indennizzo significativo. Questo indennizzo è calcolato in base a un numero prefissato di mensilità di affitto:
- 18 mensilità di affitto sono dovute come indennizzo standard.
- 21 mensilità sono richieste nel caso di attività alberghiere, riconoscendo la particolare complessità e investimento in questo tipo di imprese.
Questa misura si propone di compensare il locatario per il trasferimento forzato del diritto di gestire l'attività, riconoscendo gli investimenti fatti e l'avviamento commerciale creato.
Aggravamento delle Condizioni in Caso di Concorrenza Diretta
Inoltre, la legge stabilisce una penalità aggiuntiva nel caso in cui il locatore decida di avviare un'attività commerciale identica a quella precedentemente svolta dal locatario. In questo scenario, l'indennizzo dovuto raddoppia. Questo significa che il locatore deve pagare:
- 36 mensilità di affitto per la maggior parte delle attività commerciali.
- 42 mensilità per le attività alberghiere.
Questo aggravamento dell'indennizzo è pensato per scoraggiare il locatore dal sfruttare l'avviamento commerciale e la clientela sviluppati dal locatario, proteggendo così l'integrità commerciale e gli investimenti del locatario.
Regole sulla Sublocazione
Per quanto riguarda la sublocazione, la legge non pone divieti espliciti, consentendo al locatario di subaffittare lo spazio commerciale. Tuttavia, è richiesto che il locatario informi il locatore dell'intenzione di sublocare mediante una comunicazione formale, che deve essere inviata tramite lettera raccomandata entro un periodo di sei mesi. Questo requisito di notifica serve a garantire che il locatore sia a conoscenza di chi occupa il suo immobile e sotto quali condizioni, mantenendo la trasparenza nelle relazioni contrattuali.
Queste disposizioni legali evidenziano la volontà del legislatore di proteggere i diritti e gli interessi dei locatari nel contesto commerciale, particolarmente vulnerabili alle dinamiche di potere nelle negoziazioni e gestioni degli spazi commerciali. Si raccomanda sempre ai locatari di informarsi adeguatamente e, se necessario, di cercare consulenza legale per navigare queste questioni complesse e assicurare che i loro diritti siano pienamente tutelati.
Come disdire il contratto di locazione commerciale
Segnatevi dunque eventuali modifiche da apportare per tempo. Il locatore inoltre può negare che l’accordo sia rinnovato al termine dei primi sei o nove anni ma la legge fissa paletti molto rigidi: ciò infatti può avvenire qualora l’immobile debba essere destinato alla famiglia del locatore o per iniziare un’attività propria. Il mancato rinnovo deve essere comunicato al locatario con 12 mesi d’anticipo, che diventano 18 se stiamo parlando di strutture alberghiere, attraverso una raccomandata A/R dove siano riportati espressamente i motivi, elencati in precedenza, che portano alla disdetta del contratto.
Un mercato in crisi
Il mercato in oggetto, che sia immobiliare o quelli adibiti al commercio e ad imprese lavorative, è in crisi e ciò viene testimoniato dai numerosi fallimenti delle aziende. Negli ultimi cinque anni sono fallite più di 70mila imprese, con la Lombardia che è la Regione in Italia che registra più fallimenti, più del 20% del totale. Dopo la Lombardia ecco il Lazio con la sua percentuale del 10% e la Campania con l’8%. Il settore più in crisi è la costruzione di edifici, seguito dal commercio e la locazione immobiliare.
FAQ
Che cosa si intende per cambio di destinazione d'uso di un immobile?
Il cambio di destinazione d'uso di un immobile si riferisce al processo di modifica della classificazione legale dell'uso di un edificio. In altre parole, significa trasformare un edificio da un tipo di utilizzo a un altro, ad esempio da residenziale a commerciale, o viceversa. Questo processo richiede di solito l'approvazione delle autorità locali e potrebbe necessitare di lavori di ristrutturazione o modifica dell'edificio per conformarsi alle normative applicabili al nuovo uso.
Quali sono le procedure da seguire per cambiare la destinazione d'uso di un immobile?
Le procedure per cambiare la destinazione d'uso di un immobile possono variare a seconda delle normative locali. In generale, però, si tratta di presentare una richiesta al comune o all'ente locale competente, insieme a un progetto tecnico redatto da un professionista abilitato che illustra i dettagli delle modifiche previste. A seconda del caso, potrebbe essere necessario ottenere il permesso di costruire o la Denuncia di Inizio Attività (DIA). Dopo aver ricevuto l'approvazione, si possono avviare i lavori di ristrutturazione o modifica. Al termine dei lavori, l'ente competente effettuerà un sopralluogo per verificare la conformità dell'immobile al progetto presentato e rilascerà un certificato di agibilità.
Cosa succede se cambio la destinazione d'uso di un immobile senza ottenere le necessarie autorizzazioni?
Cambiare la destinazione d'uso di un immobile senza le dovute autorizzazioni può comportare serie conseguenze legali. A seconda delle leggi locali, potresti essere soggetto a multe pesanti, all'obbligo di ripristinare l'immobile allo stato originale, o addirittura a procedimenti penali. Inoltre, un cambio di destinazione d'uso non autorizzato può influire negativamente sul valore dell'immobile e complicare eventuali operazioni di vendita o finanziamento.
Il cambio di destinazione d'uso influisce sulle tasse immobiliari?
Sì, il cambio di destinazione d'uso di un immobile può influire sulle tasse immobiliari. Ad esempio, in Italia, il cambio da uso residenziale a uso commerciale potrebbe comportare un aumento dell'IMU, la tassa municipale sugli immobili, poiché il valore imponibile dell'immobile potrebbe aumentare. Inoltre, se l'immobile viene locato, anche l'importo dell'affitto potrebbe cambiare, con conseguente impatto sulla tassazione dei redditi da locazione.
È sempre necessario un permesso per cambiare la destinazione d'uso di un immobile?
Non in tutti i casi è necessario ottenere un permesso per cambiare la destinazione d'uso di un immobile. In alcuni casi, come per esempio in Italia, ci sono situazioni in cui è possibile fare un "cambio di destinazione d'uso senza opere", che significa modificare l'uso dell'immobile senza alterare la sua struttura o configurazione. Questo è spesso possibile quando il cambio è tra categorie simili, come da ufficio a negozio. Tuttavia, è sempre consigliabile consultare un esperto o l'ente locale competente per assicurarsi di rispettare tutte le normative applicabili.
