Come diventare amministratore di condominio?

Diventare amministratore di condominio in Italia è un percorso che richiede un insieme di competenze specifiche, una formazione adeguata e il rispetto di requisiti normativi ben precisi. Questo ruolo, che implica la gestione e l’amministrazione di immobili condominiali, richiede non solo conoscenze tecniche e legali, ma anche capacità relazionali e di problem-solving. Di seguito, esploreremo i principali passaggi e requisiti necessari per intraprendere questa professione.

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• Requisiti normativi e personali
• Attività lavorativa e competenze richieste
• Requisiti e attività svolte
• Come presentare un buon curriculum 
• Responsabilità civile dell'amministratore di condominio: una panoramica
• Quanto viene pagato?
• Cosa è cambiato con le nuove leggi?

Requisiti normativi e personali

Secondo la normativa italiana, per diventare amministratore di condominio è necessario soddisfare alcuni requisiti fondamentali. La legge di riferimento è la Legge n. 220 del 2012, che ha introdotto la riforma del condominio.

Requisiti personali:

1. Essere cittadino italiano o di un paese membro dell'Unione Europea.
2. Godere dei diritti civili.
3. Non avere condanne per reati contro il patrimonio o per reati che prevedono una pena detentiva superiore ai due anni.
4. Non essere stati interdetti o inabilitati.

Requisiti formativi: Per esercitare la professione di amministratore di condominio, è necessario possedere almeno uno dei seguenti requisiti:

1. Diploma di scuola secondaria di secondo grado. Sebbene non sia necessario avere una laurea, è obbligatorio possedere un diploma.
2. Corso di formazione iniziale e aggiornamento professionale. Chi non ha mai svolto l'attività di amministratore prima della riforma del 2012 deve frequentare un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore, che copre argomenti legati al diritto, alla contabilità condominiale, alla gestione degli immobili e alle tecniche di mediazione. Successivamente, è obbligatorio partecipare a corsi di aggiornamento annuali per un minimo di 15 ore.

Iter formativo

Dopo aver soddisfatto i requisiti normativi, il primo passo concreto è la partecipazione a un corso di formazione iniziale. Questi corsi sono organizzati da enti accreditati e hanno lo scopo di fornire le conoscenze necessarie per affrontare le complessità legate alla gestione condominiale.

Argomenti trattati nei corsi:

• Diritto condominiale: Normativa di riferimento, obblighi e diritti dell'amministratore e dei condòmini.
• Contabilità condominiale: Gestione del bilancio, rendiconto e conti correnti condominiali.
• Gestione dei lavori condominiali: Manutenzione ordinaria e straordinaria, gestione dei contratti con i fornitori.
• Mediazione e risoluzione dei conflitti: Tecniche di mediazione e risoluzione dei conflitti tra condòmini.
• Aspetti fiscali: Adempimenti fiscali, versamenti e dichiarazioni da presentare.

Dopo aver completato il corso di formazione iniziale, è possibile iscriversi ad associazioni di categoria, che offrono ulteriori servizi di supporto, aggiornamento professionale e tutela legale.

Attività lavorativa e competenze richieste

L'amministratore di condominio è responsabile di numerose attività, tra cui:

• Convocazione e gestione delle assemblee condominiali.
• Redazione del regolamento condominiale e sua applicazione.
• Gestione della manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio.
• Tenuta della contabilità condominiale e redazione del bilancio.
• Gestione dei rapporti con i fornitori e stipula dei contratti.
• Risoluzione delle controversie tra condòmini.

Per svolgere queste attività, l’amministratore deve possedere una serie di competenze trasversali, tra cui:

• Capacità organizzative: Gestire più attività e problemi contemporaneamente.
• Capacità relazionali: Interagire efficacemente con i condòmini e i fornitori.
• Conoscenza del diritto condominiale e fiscale: Applicare correttamente la normativa vigente.
• Capacità di problem-solving: Risolvere rapidamente problemi e controversie che possono sorgere all'interno del condominio.

Iscrizione al registro e certificazione

Anche se non è obbligatorio, molti amministratori scelgono di iscriversi al registro degli amministratori condominiali tenuto da associazioni di categoria. Queste associazioni offrono la possibilità di ottenere una certificazione che attesta le competenze dell’amministratore e garantisce un aggiornamento continuo.

Opportunità di carriera

Essere amministratore di condominio può offrire diverse opportunità di carriera. Con l’esperienza, è possibile gestire un numero crescente di condomini, eventualmente creare una propria società di amministrazione condominiale o specializzarsi in settori particolari come la gestione di grandi complessi immobiliari o condomini “green”.

Requisiti e attività svolte

I condomini sono caratterizzati dalla presenza di parti comuni, cioè parti di cui dispongono tutti i condomini (scale, ascensore, ingresso), che siano proprietari o locatari delle singole unità abitative, o che pur non potendo essere utilizzate, sono comunque parte indivisibile della struttura, ad esempio i tetti o muri portanti. La gestione degli spazi comuni può risultare particolarmente complessa perché possono esservi delle diatribe, proprio per questo è necessario avere un amministratore di condominio il cui compito è amministrare e gestire i beni comuni, inoltre dà esecuzione alle delibere assembleari e rappresenta il condominio nei rapporti con i terzi. La presenza dell'amministratore è obbligatoria in tutti gli immobili in cui siano presenti più di otto condomini.

Le amministrazioni condominiali possono essere conferite ad una persona fisica o ad una società, l'importante è in entrambi i casi la presenza dei requisiti previsti per legge. L'incarico dell'amministratore di condominio dura un anno, alla scadenza dello stesso vi è il rinnovo automatico, ma è nella facoltà dell'assemblea dei condomini revocare lo stesso. La legge riconosce all'amministratore di condominio una particolare rilevanza, proprio per questo i requisiti richiesti sono simili a quelli richiesti per svolgere ruoli nella Pubblica Amministrazione.

Per poter ricoprire tale ruolo è necessario non essere iscritti nel registro dei protesti cambiari. Dal punto di vista professionale è, invece, necessario avere conseguito il diploma di scuola superiore secondaria e un corso di formazione specifico per diventare amministratore. Oltre alla formazione necessaria per accedere alla professione è necessario anche seguire corsi di aggiornamento periodici. Questi requisiti non sono richiesti se l'incarico viene conferito ad uno dei condomini.

Se l'amministrazione condominiale è conferita ad una società è necessario che i requisiti previsti siano posseduti dai soci, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di portare avanti le funzioni di amministratore di condominio. Tra gli obblighi dell'amministratore di condominio vi è quello di stipulare, se p osta come condizione essenziale per ricevere l'incarico, la polizza assicurativa a copertura degli errori professionali. L'assenza di polizza comunque non esonera il funzionario dalle sue responsabilità professionali. Per una maggiore garanzia di trasparenza è tenuto all'apertura di un conto corrente sul quale far transitare tutte le somme ricevute dai condomini, da terzi o erogate per conto del condominio.
A questo punto è necessario stabilire le funzioni che deve svolgere un amministratore. Si tratta di un organo che può essere definito esecutivo rispetto a quelle che sono le decisioni dell'assemblea condominiale, le stesse devono essere adottate in base al regolamento che l'assemblea si è data. Deve tenere i registri, in particolare quello dell'anagrafe condominiale, dei verbali dell'assemblea, di contabilità e di nomina e revoca.

Ogni anno deve predisporre il rendiconto condominiale, si tratta del principale documento economico da cui emergono le entrate e le spese effettuate durante l'anno, il rendiconto deve essere approvato dall'assemblea che lo stesso amministratore deve convocare entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio annuale. L'amministrazione condominiale prevede anche la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria. Rientrano tra i compiti dell'amministratore gli adempimenti fiscali inerenti lo stabile. Dal punto di vista pratico è molto importante che l'amministratore disciplini l'uso delle cose comuni, con un'accorta gestione è, infatti, possibile evitare l'insorgere di liti tra i condomini.

Come presentare un buon curriculum 

Al giorno d'oggi, cercare e trovare lavoro è divenuto più complicato rispetto al passato, da diversi punti di vista. Non solo si devono possedere i giusti requisiti, ma ci si deve anche presentare bene e mostrare di avere le capacità e competenze ricercate dai datori di lavoro. Un primo passo importantissimo in questa direzione è l'esibire un buon curriculum e organizzarlo in maniera da far esaltare proprio tali aspetti. Tuttavia, un curriculum vitae da compilare in maniera adeguata e da presentare bene non è sempre facile per tutti. 

Alcuni tendono a ricercare informazioni utili sul web, mentre altri preferiscono il supporto di amici o parenti che possano fornire le giuste indicazioni a questo riguardo. Naturalmente, un curriculum deve anche essere completo di studi adeguati e corsi di formazione adatti al tipo di lavoro che si intende svolgere. Da questo punto di vista, sono tante le società che ne possono organizzare di validi, da quelle inerenti il mondo del web, come www.elamedia.it ad esempio, a quelle connesse al settore dei condomini, magari per diventare un amministratore condominiale appunto.

E proprio quest'ultima figura tende ad essere negli ultimi tempi ricercata sul mercato del lavoro. Tuttavia, come detto, bisogna possedere i requisiti specifici richiesti per tale particolare mansione e, in seguito, sapersi presentare bene, iniziando appunto proprio dal curriculum. Ma quali sono i trucchi per proporne uno adeguato e che possa fare un buon effetto su coloro che lo leggeranno e, poi, per far esaltare proprio quei requisiti richiesti per svolgere il ruolo di amministratore di condominio? Proviamo a fornire qualche consiglio in proposito. 

Innanzitutto, è fondamentale esibire i propri dati personali in maniera chiara e soprattutto aggiornata. Infatti, non si fa proprio una bella figura se non si è facilmente reperibili dal futuro datore di lavoro, nel caso si voglia mettere in contatto con noi. Di conseguenza, indirizzo di casella di posta elettronica e telefono cellulare attivi ed aggiornati appunto. Il numero di casa è inutile inserirlo se si tende a stare spesso fuori.

Importante, ma non indispensabile, è mettere una propria foto personale. Nel caso si volesse inserirla, naturalmente sceglierne una adeguata: con una posa e soprattutto dei vestiti adatti per l'occasione. Infatti l'abbigliamento deve essere appropriato, così come lo sfondo, evitando, ad esempio, di vestire una semplice maglietta oppure dei bermuda e magari con la spiaggia dietro le spalle. 

Per quanto riguarda gli studi effettuati, corsi ed eventuali lavori svolti, questi devono essere descritti in maniera esaustiva e chiara, senza esagerare tuttavia con la conoscenza. Se, ad esempio, si conosce la lingua Inglese a livello intermedio, è inutile spacciarsi per madrelingua. In sede di colloquio si scoprirà l'inganno. E' possibile, comunque, evidenziare magari quegli studi o esperienze pertinenti alla selezione per cui si intende concorrere.

Infine, per quanto riguarda la lunghezza ed il formato del CV, si consiglia di non superare le tre pagine complessive e presentarne uno di tipo europeo. In genere, è tra quelli più apprezzati da società e datori di lavoro. Questo non implica, tuttavia, che si debba evitare assolutamente un formato personalizzato ed originale. 

I requisiti dell'amministratore condominiale e come presentarli bene

Tenendo conto di quanto appena detto, è possibile far risaltare le proprie competenze acquisite ed i requisiti per partecipare alla selezione per questa figura. Ricordiamo che per poter svolgere tale mansione, si deve possedere un diploma di scuola secondaria superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico in amministrazione condominiale. A questi si devono aggiungere inoltre dei requisiti cosiddetti professionali e morali.

Tra questi, vi si annoverano: il godimento dei diritti civili; assenza di condanne per reati contro la P.A., il patrimonio e comunque per reati punibili al massimo tra i 2 ed i 5 anni di reclusione; divieto di essere interdetti o inabilitati o inseriti nell'elenco dei protesti cambiari. Tali ultimi requisiti sono indispensabili per poter svolgere una figura professionale di questo genere.

Naturalmente, la loro presentazione sul CV deve essere adeguata e quindi magari si possono evidenziare rispetto ad altre competenze possedute, ma non inerenti la figura di amministratore. Il tutto, ad esempio, attraverso anche un carattere in grassetto, ma solo per le parole chiave più importanti e che non siano eccessivamente numerose. Altrimenti si rischia di presentare un documento in un formato esteticamente inappropriato.    

Responsabilità civile dell'amministratore di condominio: una panoramica

L'amministratore, in quanto garante a tutti gli effetti del condomino, è considerato anche l'organo di governo del condominio stesso. Per questo motivo, e visto il ruolo che va a ricoprire, l'amministratore di condominio è soggetto anche a responsabilità di tipo civile e di tipo penale.

Andiamo ora a mostrare quali sono le responsabilità in ambito di codice civile, cui l'amministratore è soggetto. Oltre a questi compiti, esistono altre responsabilità civili per un amministratore di condominio. Sono di carattere più tecnico-amministrativo, oppure in caso di amministratori di società, riguardano le norme sui dipendenti. Inoltre, ulteriori responsabilità civili dell'amministratore riguardano i contributi da versare ad INPS ed INAIL.

Per finire, la responsabilità civile è legata anche al tema della sicurezza degli ascensori e di altri impianti potenzialmente pericolosi presenti all'interno dello stabile.

Nuovi compiti

Il ruolo dell'amministratore è stato, negli ultimi anni, gravato di nuove mansioni assai più cavillose e complicate rispetto ai normali ruoli cui era incaricato dall'assemblea. Infatti, l'amministratore di condominio è stato in pratica trasformato, attraverso la messa in vigore di numerose leggi e decreti, in un organo di controllo assai più rigido rispetto alla normativa condominiale.

Per questo motivo i nuovi compiti hanno anche portato ad un accrescimento di competenze che una figura del genere deve dimostrare di possedere per svolgere al meglio il proprio ruolo.

I compiti di un amministratore di condominio che derivano dalle nuove leggi sono all'incirca i seguenti:

• saper applicare e curare le norme di sicurezza dei vari impianti presenti nel condominio;
• saper dare assistenza ai vari condomini, nonchè al portiere condominiale riguardo la documentazione relativa agli sgravi fiscali per le opere di recupero
• saper mettere in pratica le norme sul risparmio energetico;
• mettersi in comunicazione con l'anagrafe tributaria per rendere nota la situazione dell'ammontare dei beni del condominio e i dati dei fornitori di eventuali nuovi servizi acquistati;
• essere in grado di mettere in pratica i vari compiti relativi alla protezione dai rischi e alla prevenzione dai rischi per condomini e ambienti comuni;

Queste altre materie con cui l'amministratore di condominio deve avere a che fare sono ad esempio di natura finanziaria, legislativa, tecnica (principalmente di sicurezza), contabile, architettonica, assicurativa.

Quanto viene pagato?

Il compenso per una amministratore di condominio, dunque, non è regolato da una tariffa univoca, ma è concordato fra le parti in causa. Di consueto, il pagamento e la tariffa sono decise partendo da un prezzo, presentato dall'amministratore stesso, che comprende l'intero ammontare per la gestione annuale.

Altrimenti, l'amministratore di condominio può gestire il suo compenso in maniera analitica, ovvero presentando le singole voci di spesa in maniera dettagliata: spesso però viene preferito il primo metodo per stabilire il compenso dell'amministratore, in quanto i condomini hanno già una tariffa definita senza correre il rischio di vedersi conteggiare attività poco utili alla normale amministrazione del condominio.

Dunque, ogni professionista in amministrazione riceverà un adeguato compenso, dal momento in cui svolgerà le sue normali funzioni di amministratore, che sono nell'ordine:

• eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio
• disciplinare l'uso delle cose comuni
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti

Spesso nascono delle contese sui costi, in merito all'aggiunta di extra in caso di lavori straordinari di entità rilevante. Questo è dovuto anche alla mancanza di una legislazione precisa su tale argomento, il che ha portato anche a diverse interpretazioni presso Tribunali diversi.

Tuttavia la Cassazione ha negato all'amministratore di condominio un compenso ulteriore per la sua presenza alle assemblee straordinarie, in quanto parte dei compiti tipici dell'amministratore.
Per concludere, ogni assemblea ha discrezione di decidere se è il caso o meno che la prestazione necessiti di ulteriore integrazione in caso di lavori straordinari da parte di quest'ultimo.

Cosa è cambiato con le nuove leggi?

Con l’entrata in vigore della legge del 2012 sono cambiati diversi aspetti per i compiti e i compensi relativi a questo ruolo:

• Il responsabile di un lotto di condomini deve esserci obbligatoriamente quando quest’ultimi siano più di otto mentre la precedente norma in materia fissava il limite a quattro;
• Per la nomina si deve seguire un percorso sviluppato su tre step: presentazione del candidato, accettazione della candidatura da parte dell’assemblea condomoniale e accettazione della nomina da parte dell’aspirante amministratore. Dopo di ciò il candidato deve presentare tutti i suoi dati anagrafici e fiscali prima di prendere in consegna l’incarico;
• Ogni candidato che ricopre questo ruolo deve possedere un’assicurazione personale relativa ai rischi professionali. Rimane tuttavia un punto oscuro su questo comma del codice civile visto che non è stato precisato chi debba pagare tale polizza assicurativa
• Creazione di uno specifico conto corrente postale o bancario che sia intestato al condominio e sul quale siano fatte transitare tutte le somme relative a pagamenti o spese effettuate;
• Per quanto riguarda la revoca (tema assai delicato in alcuni condomini) l’assemblea la può richiedere in qualsiasi momento a patto che abbia la maggioranza relativa alle norme condominiali per procedere a tale atto;
• Il salario deve essere specificato in modo analitico; in caso contrario il contratto di nomina sarà ritenuto nullo;
• Qualora avvenga il cambio di amministratori, l’ex responsabile è obbligato a recapitare tutta la documentazione relativo al suo lotto amministrato. Non è previsto e non è ritenuto legittimo tenere con sè questi documenti neanche quando si sta aspettando il pagamento del salario o si sia creditore per altri interessi.

Questo ruolo è molto delicato perchè un insieme di palazzine è composto da diverse personalità e caratteri per cui la persona designata deve possedere le qualità di mediazione e di dialogo per non far avvelenare il clima che deve rimanere concordiale visto che ognuno ha poi una sua vita con relative problematiche. Infine, il responsabile del lotto si deve comportare eticamente in modo ineccepibile perchè negli ultimi tempi sono rimbalzate notizie di persone corrotte sui lavori compiuti all’interno del condominio. Dall’altra parte però ci sono anche persone encomiabili a completo servizio della collettività e dei servizi di cui hanno bisogno.